Когато председателят на Общински съвет обяснява на гражданите защо продажбата на над 60% от бъдещ индустриален парк е добра сделка, аргументите трябва да бъдат точни. Особено когато става дума за 188 декара общински актив, един-единствен участник в търга и инфраструктура за милиони евро, която предстои да бъде изградена с публично и европейско финансиране.
В публикация във Facebook председателят на Общинския съвет в Горна Оряховица Огнян Стоянов използва публичната продан на имоти от комплекса „Свилоза“ в Свищов като аргумент в защита на сделката за „Индустриален парк Ряховец“. Схемата на внушението е проста: 258 декара от „Свилоза“ се предлагат за 3,8 млн. евро, а 188 декара от „Ряховец“ са продадени за 5,076 млн. евро. Следователно, според логиката на публикацията, твърденията, че общинският актив е продаден евтино, са неоснователни.
На пръв поглед сравнението изглежда убедително. Само че то сравнява несравними неща.
И точно тук започва манипулацията.
При „Свилоза“ няма реализирана продажба за 3,8 млн. евро. Има публична продан от частен съдебен изпълнител с начална цена 3 811 129,92 евро за 31 имота с обща площ около 258 декара. Търгът продължава до 4 декември, а резултатът трябва да бъде обявен на 17 декември. Тоест към момента никой не знае каква ще бъде действителната продажна цена – нито дори дали ще има купувач при тази процедура.
Следователно 3,8 млн. евро не са „пазарната цена на Свилоза“. Това е стартова цена в процедура по принудително изпълнение. И разликата е фундаментална.
Гражданският процесуален кодекс предвижда първоначалната цена при публична продан да бъде определена на 80% от стойността на имота, установена по предвидения в закона ред. Самият механизъм предполага по-ниска стартова цена, от която да започне наддаването. Затова използването на тези 3,8 млн. евро като доказателство за „реалната ситуация с пазара на имоти в индустриални зони“ е подвеждащо.
Но има още.
Имотите на „Свилоза“ не са чист индустриален терен, който собственик доброволно предлага на пазара. Те се продават след изпълнително дело. Имотите са ипотекирани, а върху част от тях има възбрани. В пакета фигурират полуразрушени постройки, неизползваеми железопътни линии, вагоноремонтно депо, шламен завод, неработещи съоръжения и соларна инсталация, която дори не е въведена в експлоатация. „Свилоза“ е спряла работа през февруари, а работници са останали с неизплатени възнаграждения. С други думи - говорим за актив в икономически и финансов срив.
„Ряховец“ е обратният случай.
Това е индустриален парк в процес на развитие, в който предстои инвестиция за 12,29 млн. евро. От тях около 9,83 млн. евро са безвъзмездно европейско финансиране, а около 2,46 млн. евро - собствен принос. Проектът предвижда изграждане на довеждаща и вътрешна техническа инфраструктура, улици, тротоари, озеленяване и съоръжения, които да обслужват парцелите в парка. Официално заявената цел е именно създаването на „благоприятна среда за инвеститорите“. При сделката със „Соларен дом“ става дума за 188 062 кв. м урегулирани имоти, като в част от тях има и съществуващи сгради от бившите военни поделения. Купувачът е единственият участник в търга и предлага 5 076 000 евро без ДДС. Това прави около 27 евро на квадратен метър. Само по себе си числото не доказва нито че цената е ниска, нито че е висока. Но със сигурност не може да бъде доказано като „добра цена“ чрез стартовата цена на принудителна продан на закъсал индустриален комплекс в Свищов.
Тук трябва да направим и едно важно уточнение, за да бъдем коректни. „Свилоза“ все пак може да бъде използвана като пример. Но не като пазарен аналог.
Тя може да служи като предупреждение какво се случва с един индустриален актив, когато производството спре, дружеството изпадне във финансови затруднения и имуществото стигне до съдебен изпълнител. Това е напълно легитимен аргумент в полза на тезата: „По-добре да привлечем инвеститор сега, отколкото паркът да остане празен и след години да се обезцени.“ Ако това беше казал Огнян Стоянов, спорът щеше да бъде съвсем различен.
Само че той пише нещо друго. Че примерът със „Свилоза“ показва „реалната ситуация с пазара на имоти в индустриални зони“.
И именно тук се подменя въпросът. Едното твърдение е: „Добре е да привлечем инвеститор сега, защото един неизползван индустриален актив може да загуби стойността си.“ Съвсем друго е: „Свилоза доказва, че 5,076 млн. евро за Ряховец е добра пазарна цена.“ Първото може да бъде защитено. Второто - не. И точно смесването на тези две тези създава манипулативното внушение.
Още повече че бъдещата инфраструктура на „Ряховец“ не може да бъде извадена от икономическата стойност на продадените парцели само с аргумента, че ще остане собственост на общинското дружество. Инвеститорът може да не притежава улицата, водопровода или електрическата мрежа, но неговият терен ще бъде обслужван от тях. Именно достъпът до ток, вода, канализация, газ и пътна инфраструктура превръща обикновения парцел в индустриален актив с по-висока инвестиционна стойност. А тази инфраструктура ще бъде изградена основно с публични средства.
Има и още един въпрос, който удобно остава извън сравнението със „Свилоза“.
Продадените 188 декара представляват приблизително 62% от общата площ на „Индустриален парк Ряховец“, която е 302 111 кв. м. Това означава, че един частен инвеститор придобива по-голямата част от инвестиционната територия на парка. Тук истинският обществен въпрос не е дали след 10 или 20 години този актив евентуално би могъл да струва по-малко. Такова развитие е възможно. Възможно е и обратното - след изграждането на инфраструктурата стойността му да бъде значително по-висока. Никой днес не може честно да представя нито един от двата сценария като сигурен.
Истинският въпрос е друг: Направено ли е достатъчно, за да получи общината максимално възможната цена и максимално възможната обществена полза от продажбата на над 60% от бъдещия индустриален парк?
Фактът, че на търга има само един кандидат, не доказва, че процедурата е незаконна или нагласена. Но също така не доказва, че постигнатата цена е максималната възможна. Това може да се установи единствено чрез реални пазарни аналози - доброволни сделки с урегулирани индустриални терени, при сходно местоположение, сходен устройствен статут, сходни инфраструктурни перспективи и без тежестите на принудителното изпълнение.
„Свилоза“ не отговаря на тези условия. И именно затова сравнението е удобно, но не и коректно.
Манипулацията невинаги се състои в това да кажеш нещо невярно. Понякога е достатъчно да поставиш две истински числа едно до друго, но да премълчиш защо те означават различни неща. 3,8 млн. евро срещу 5,076 млн. евро. 258 декара срещу 188 декара. На пръв поглед картината изглежда ясна.
Докато не добавим останалото:
Този въпрос заслужава отговор с оценки, пазарни аналози и документи. Не с манипулация чрез несравними сделки.
В публикация във Facebook председателят на Общинския съвет в Горна Оряховица Огнян Стоянов използва публичната продан на имоти от комплекса „Свилоза“ в Свищов като аргумент в защита на сделката за „Индустриален парк Ряховец“. Схемата на внушението е проста: 258 декара от „Свилоза“ се предлагат за 3,8 млн. евро, а 188 декара от „Ряховец“ са продадени за 5,076 млн. евро. Следователно, според логиката на публикацията, твърденията, че общинският актив е продаден евтино, са неоснователни.
На пръв поглед сравнението изглежда убедително. Само че то сравнява несравними неща.
И точно тук започва манипулацията.
При „Свилоза“ няма реализирана продажба за 3,8 млн. евро. Има публична продан от частен съдебен изпълнител с начална цена 3 811 129,92 евро за 31 имота с обща площ около 258 декара. Търгът продължава до 4 декември, а резултатът трябва да бъде обявен на 17 декември. Тоест към момента никой не знае каква ще бъде действителната продажна цена – нито дори дали ще има купувач при тази процедура.
Следователно 3,8 млн. евро не са „пазарната цена на Свилоза“. Това е стартова цена в процедура по принудително изпълнение. И разликата е фундаментална.
Гражданският процесуален кодекс предвижда първоначалната цена при публична продан да бъде определена на 80% от стойността на имота, установена по предвидения в закона ред. Самият механизъм предполага по-ниска стартова цена, от която да започне наддаването. Затова използването на тези 3,8 млн. евро като доказателство за „реалната ситуация с пазара на имоти в индустриални зони“ е подвеждащо.
Но има още.
Имотите на „Свилоза“ не са чист индустриален терен, който собственик доброволно предлага на пазара. Те се продават след изпълнително дело. Имотите са ипотекирани, а върху част от тях има възбрани. В пакета фигурират полуразрушени постройки, неизползваеми железопътни линии, вагоноремонтно депо, шламен завод, неработещи съоръжения и соларна инсталация, която дори не е въведена в експлоатация. „Свилоза“ е спряла работа през февруари, а работници са останали с неизплатени възнаграждения. С други думи - говорим за актив в икономически и финансов срив.
„Ряховец“ е обратният случай.
Това е индустриален парк в процес на развитие, в който предстои инвестиция за 12,29 млн. евро. От тях около 9,83 млн. евро са безвъзмездно европейско финансиране, а около 2,46 млн. евро - собствен принос. Проектът предвижда изграждане на довеждаща и вътрешна техническа инфраструктура, улици, тротоари, озеленяване и съоръжения, които да обслужват парцелите в парка. Официално заявената цел е именно създаването на „благоприятна среда за инвеститорите“. При сделката със „Соларен дом“ става дума за 188 062 кв. м урегулирани имоти, като в част от тях има и съществуващи сгради от бившите военни поделения. Купувачът е единственият участник в търга и предлага 5 076 000 евро без ДДС. Това прави около 27 евро на квадратен метър. Само по себе си числото не доказва нито че цената е ниска, нито че е висока. Но със сигурност не може да бъде доказано като „добра цена“ чрез стартовата цена на принудителна продан на закъсал индустриален комплекс в Свищов.
Тук трябва да направим и едно важно уточнение, за да бъдем коректни. „Свилоза“ все пак може да бъде използвана като пример. Но не като пазарен аналог.
Тя може да служи като предупреждение какво се случва с един индустриален актив, когато производството спре, дружеството изпадне във финансови затруднения и имуществото стигне до съдебен изпълнител. Това е напълно легитимен аргумент в полза на тезата: „По-добре да привлечем инвеститор сега, отколкото паркът да остане празен и след години да се обезцени.“ Ако това беше казал Огнян Стоянов, спорът щеше да бъде съвсем различен.
Само че той пише нещо друго. Че примерът със „Свилоза“ показва „реалната ситуация с пазара на имоти в индустриални зони“.
И именно тук се подменя въпросът. Едното твърдение е: „Добре е да привлечем инвеститор сега, защото един неизползван индустриален актив може да загуби стойността си.“ Съвсем друго е: „Свилоза доказва, че 5,076 млн. евро за Ряховец е добра пазарна цена.“ Първото може да бъде защитено. Второто - не. И точно смесването на тези две тези създава манипулативното внушение.
Още повече че бъдещата инфраструктура на „Ряховец“ не може да бъде извадена от икономическата стойност на продадените парцели само с аргумента, че ще остане собственост на общинското дружество. Инвеститорът може да не притежава улицата, водопровода или електрическата мрежа, но неговият терен ще бъде обслужван от тях. Именно достъпът до ток, вода, канализация, газ и пътна инфраструктура превръща обикновения парцел в индустриален актив с по-висока инвестиционна стойност. А тази инфраструктура ще бъде изградена основно с публични средства.
Има и още един въпрос, който удобно остава извън сравнението със „Свилоза“.
Продадените 188 декара представляват приблизително 62% от общата площ на „Индустриален парк Ряховец“, която е 302 111 кв. м. Това означава, че един частен инвеститор придобива по-голямата част от инвестиционната територия на парка. Тук истинският обществен въпрос не е дали след 10 или 20 години този актив евентуално би могъл да струва по-малко. Такова развитие е възможно. Възможно е и обратното - след изграждането на инфраструктурата стойността му да бъде значително по-висока. Никой днес не може честно да представя нито един от двата сценария като сигурен.
Истинският въпрос е друг: Направено ли е достатъчно, за да получи общината максимално възможната цена и максимално възможната обществена полза от продажбата на над 60% от бъдещия индустриален парк?
Фактът, че на търга има само един кандидат, не доказва, че процедурата е незаконна или нагласена. Но също така не доказва, че постигнатата цена е максималната възможна. Това може да се установи единствено чрез реални пазарни аналози - доброволни сделки с урегулирани индустриални терени, при сходно местоположение, сходен устройствен статут, сходни инфраструктурни перспективи и без тежестите на принудителното изпълнение.
„Свилоза“ не отговаря на тези условия. И именно затова сравнението е удобно, но не и коректно.
Манипулацията невинаги се състои в това да кажеш нещо невярно. Понякога е достатъчно да поставиш две истински числа едно до друго, но да премълчиш защо те означават различни неща. 3,8 млн. евро срещу 5,076 млн. евро. 258 декара срещу 188 декара. На пръв поглед картината изглежда ясна.
Докато не добавим останалото:
- принудително изпълнение срещу доброволна продажба;
- начална цена срещу постигната цена;
- ипотеки и възбрани срещу развиващ се индустриален парк;
- амортизирана инфраструктура срещу инфраструктура за над 12 млн. евро, която предстои да бъде изградена;
- затворен завод срещу актив, който публичната власт в момента развива именно с цел да увеличи инвестиционната му привлекателност.
Този въпрос заслужава отговор с оценки, пазарни аналози и документи. Не с манипулация чрез несравними сделки.